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不動産譲渡税について

  • Post on 2020.05.11 10:21
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 不動産を売却したお客様は、当然売却代金を受領できるのですが、不動産譲渡税を支払わなければなりません。
 不動産の譲渡所得税の計算で、売却金額-取得金額-販売費に税率をかけて税金が決まるのですが、例えば相続で取得している土地を譲渡した場合の取得金額は、何を用いればよいかという問題があります。

 この場合の取得者は誰になるのか。相続は親からしたのですが、その親も相続した土地の場合は、祖父が取得した時の金額になります。

 ところが、取得した時の金額が不明の場合は売却額の5%とするのが一般的です。
 そうすると、例えば、所有している土地を3000万円で売ったとします。しかも、その土地を取得したのはお爺さんの時代で、いくらで買ったのか記録が無いとしますと取得費は3000万円の5%で150万円となります。販売費には仲介料等があります。
 そうすると、長期譲渡税20%ですので、(3000万円-150万円-販売費)×20%≒550万円が課税されます。
 3000万円で売却しても、手元に残るのは、2350万円程度となってしまします

 土地の価格は、長い年月で見ると確かに下がっているかもしれませんが、最近のバブル期1990年頃を考えると、現在の地価は当時の半分以下になっています。上がっている訳では無く、下がっているのです
したがって、今から30年前に買った土地は、売却価格の5%ではなく100%を超えていたことになるのです
にもかかわらず、取得価格が分らないからと言って多くの税金を取るのはなぜでしょうか

 お客様の節税に少しでも寄与出来ないか、知り合いの税理士さんに2~3人聞いてみました。
結果は、
1) 取得金額が分らないと言えば、機械的に5%で計算されるケースが常です。上の例では、550万円の譲渡税を払ってください。
2) 取得した時の記録が残っていなくとも、例えば、いくら位であったかの記憶でもあれば、税務署で主張出来る可能性が有ります。各種dataを集め、理論武装する必要があります。税理士や不動産鑑定士の協力が必要です。
3) 最近、日本不動産鑑定研究所が公表している市街地価格指数を用いて取得時の価格を計算する例が見られ、裁判でも認 められた先例もありますが、税理士でも知っている人は20%位で、未だ一般的ではありません。
4) 事前に税務署に相談しても、安くなることはないでしょう。

ということで、2)を頼りに税務署にdataを付けて申請するしかなさそうです。
このような機会には、私は不動産鑑定士として、税理士にも協力を仰ぎ、お客様の為に努力してみようと思います

super_businessman[1]


(神戸支社:池田)


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JR和田岬駅

  • Post on 2020.04.13 09:46
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こんにちは。

今回はJR和田岬駅の紹介です。

6.jpg

皆様ご存知でしょうか、兵庫駅と和田岬の間を通る電車です。
和田岬にある三菱重工業の従業員を運ぶための電車です。 


3.jpg


昔は兵庫港の為に働いていたようですが、現在は従業員の方がほとんどのようです。
朝と夜の運行しかありません!

(問題)
神戸市内にはJRの在来線の駅は全部で19か所あります。
(新神戸駅のぞく)

JR神戸線に17駅と今回ご紹介した和田岬駅
     とあと一つはどこでしょう?
      線の       駅

(問い合わせは藤原まで

(神戸支社:藤原)


♪神戸支社の皆様 ありがとうございました☆彡

  • Post on 2020.03.30 17:07
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  こんにちは、総務 宮井です
  いよいよ明日でこのテンポアップを卒業させて頂きます
 
  本日は、神戸支社に少し引継ぎもありましてご挨拶に行かせて頂きました。
  神戸支社は、私が入社した週に開所式があったので、私は参加しておりませんでした。
  でも、免許がおりるまでの準備期間もありまして、週に一度は神戸支社に行っていました。

  最初は、支社の掛け持ちがしんどくて・・・。
  どのように時間を使えばよいのかとても悩みましたが、心斎橋支社ができるにあたり
  新しい総務を募集してもらって、神戸支社に行かなくなりました。

  大変な時期がありましたが、今は支社長の枝松さんを筆頭に個性豊かな
  エージェントさんが集合しました

  総務の塩田さんが、頑張ってくださり枝松さんと共に神戸支社を盛り立てて頂いて
  ます

  もう、この場所にも来ることがなくなるのかと思うと寂しいです
  約四年前の面影もあり懐かしい気持ちになりました

  こうで支社2 なんといっても神戸支社のドアの色はすごいです

神戸支社3この壁も懐かしいです


神戸支社4
神戸支社は遠方から来られている方が多いです。
すごく広いです

こぅべ支社1
最上階の為、上からの写真はなかなか全体が撮れます

神戸支社の方は、初めてお会いする方もいらっしゃいます。
新人研修は神戸支社でしてもらっていますので、最初で最後の方もいらっしゃいます。

でも、こうして皆様と出会えたことは本当に人生の宝物です
神戸支社をはじめ全国のテンポアップの皆様のご多幸とご活躍をお祈り申し上げます。
ありがとうございました。

神戸支社近くの「三宮プラッツ」、春到来とともにオープン♪

  • Post on 2020.03.16 09:30
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image1.jpg
 
 昨年の夏より、神戸市によって三宮中央通りと京町筋のクロスポイントで改修工事中であった
「三宮プラッツ」がいよいよ完成間近になってきました。この「三宮プラッツ」はテンポアップ神戸支社の斜め前にあり、待ち合わせスポットやミニコンサートなどのイベントスペースとして、あるいはビジネスパースンのランチタイムなどの利用が企図されているようです。



image2.jpeg
 
 こちらは、神戸支社のある朝日生命神戸三宮ビルの9階から撮影したものです。屋根の下側は鏡面仕上げになっていますが、上側は白のペイントが施されているのが判ります。



purattu.jpg

 「運用イメージ写真」です。運営委託会社に地元神戸のイベント会社が選定されましたが、写真のようなミニコンサートや、夏はビアガーデン、冬は豚まんまつりなどの会場になればいいなあと思います。プラッツ(Platz)はドイツ語で「広場」を指し、ベルリンのアレクサンダー広場(駅)が有名ですが、こちらの「プラッツ」は名称とは裏腹に如何にも狭隘なところに「神戸らしさ」が発揮されているのかも知れません。

 アトリウム内には木製のテーブル、イスが設置されており、やがて植栽も施され、4月に予定されているオープンを待つばかりとなっています。

image7.jpeg
 
 京町筋の浜側から撮ったもの。中央下の白鴎のようなオブジェが「三宮プラッツ」です。突き当りの安田不動産三宮ビルの山側に建築中の神戸阪急ビルが見えています。



image8.jpg
 
 新型コロナウィルス感染症のため、いつもより人通りが少ない三宮・元町界隈。神戸支社から京町筋を5分程度下ったところにある神戸市立博物館も現在「臨時休館」となっており、外壁に掲げられたマネ描く「バー嬢」の顔も心なしか寂しそうに見えます。「三宮プラッツ」のオープンと共に、賑やかな街が戻ってくれるよう願うばかりです。


(神戸支社:村上)


 

水占い♪

  • Post on 2020.03.02 09:57
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こんにちは!
今回は生田神社について『こうべっ子』も知っているようで知らないこと!
ご紹介いたします。


IMG_9194.jpg


神戸支社より徒歩5分ぐらいの所にあり、繁華街に挟まれたところにあります。
生田神社は神戸の安産祈願・恋愛成就・ご縁結びで有名ですが、神戸三大神社の一つであり、歴史のある神社。
由来:「日本書紀巻第九」には西暦201年、神功皇后が三韓からの帰途に「務古水門」で船が進めなくなり、そこで神託を立てると「稚日女尊(ワカヒルメノミコト)」は「活田長峡国(いくたながをのくに)」に居たいと申され、それからこの地に祀られたと伝わります。
「稚日女尊(ワカヒルメノミコト)」は若く瑞々しい女神で、天照大神の和魂(にぎみたま)とされ、縁結びの神として生田神社の祭神となっています。


◆その中でも今回注目したいのは『縁結びの水占い』です◆
裏側に生田の森と言うところがあり、そこに通常のおみくじとは別に水占いがあります。


IMG_9170.jpg

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恋愛成就・結婚式・お宮参り・七五三など日々賑っており、良いご縁がありますように!

IMG_9173改


神戸にお越しの際には一度お参りをされて見てはと思います。


追伸
社殿は、1938年(昭和13年)の神戸大水害・1945年(昭和20年)の神戸大空襲・1995年(平成7年)の阪神・淡路大震災など何度も災害などの被害にあい、そのつど復興されてきたことから、「蘇る神」としての崇敬も受けるようになっている。


(神戸支社:斉藤)

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